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2015北京創新峰會論壇新格局·2015房企發展之道
論壇：2015房企發展之道
??新浪樂居訊2015年1月22日，“新格局·合立——2015年度樂居北京創新峰會暨頒獎盛典”隆重舉行。在“新格局·2015房企發展之道”論壇環節，泰禾集團總裁助理兼集團品牌總經理沈力男、融科智地北京副總經理索穎、北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志三位位嘉賓就2015年中國房地產行業發展格局趨勢、房企發展策略等話題做瞭深入探討與觀點分享。
??嘉賓精彩觀點：
??陳志：今年市場不好北京限購或放松
??融科智地北京副總經理索穎：合作拿地將是常態
??泰禾品牌總經理沈力男：溫和看好北京樓市
??以下為論壇實錄：
??務名楊：請三位嘉賓入座，下面啟動第一場論壇環節。我們上半場的主題是2015房企發展之道，看完2014年十大新聞之後，我想問一下三位，你們覺得哪一條新聞對你們的影響力最大。彰化房屋二胎
主持人：樂居北京主編 務名楊
??陳志：我覺得武媚娘那個還可以，我很期待看一個完整版，這是開玩笑瞭！我覺得對於北京而言，自住房第一次搖號的當天，有三四萬人登記瞭，這個關註的人很多。
??索穎：關於武媚娘，我有未刪減版的，陳老師想看可以給你。今天在這裡講2014年十大新聞，對大傢影響最多的可能是擁抱互聯網的事情，對營銷的思維體系發生瞭很大的變化，也是所有的房地產企業人員全面革新自己營銷思維的特別大的事情，所以這件事情在我的內心當中是比較重要的一個事情。
??沈力男：跟兩位影響力人物坐在一起特別激動，從我感覺這十大新聞當中，可能最喜歡的是930信貸新政，因為錢是湖水，錢沒有怎麼賣房子，我自己感覺到930明顯形成瞭分水嶺，對後市的推動有積極的意義。
??務名楊：剛才說的2014年十大新聞影響力肯定在2015年會有貫穿，說瞭去年，我們說一下今年，今年整個樓市的發展形勢到底是怎樣的，大傢可以結合自己獨特的視角，專業談談，不一定要跟我們的互聯網融合，大傢可以談談自己的判斷，可以重點說一下北京市場，在座的很多都是來自於北京房企的朋友。
北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志
??陳志：我先把我的看法跟大傢分享，前幾天新京報正好也是這個話題，剛才你說瞭格局的問題，我就從這樣一個角度說我的看法，實際上我認為我們去年開始已經進入到瞭一個拐點的確認期。剛才邢總說瞭黃金到白銀的過渡，過去增量式地發展我想以後不會瞭，我不多說數據瞭，剛才邢總說的是含保障房，我們手裡的數據把保障房和自住房都去掉瞭，這樣同比2011年，也就是北京限購政策剛出來的時候，2014年比那一年還要差，2011年調控開始，2012年開始見好，2013年是最好的一年，2014年突然就下來瞭。我個人的判斷，拐點在哪，就是十八屆三中全會上確立的60項改革，這些改革都在落實，所以我想我們的行業在過去不斷的被詬病，這個行業有很多不合理啊、多不完善啊、不可能再回到過去的發展模式上等等。
??從這個角度來講，我跟幾個媒體都講我這個觀點，我們進入瞭一個新常態，剛才賀總已經介紹瞭什麼叫新，什麼叫常態，未來就是這樣的狀態，在拐點確立以後，我們一定都會回頭看的，我認為2014年就是拐點的開始。回頭我們再看現在的市場，可能還會有沖高的機會，但是未必是持續的狀態，可能是一個波動的曲線，並且是一個逐漸向下的曲線。
??所以我認為2015年的格局可能會相對好，但是不一定持續。在這樣的狀態下，大傢一定要關註風險。我們現在所有的老百姓都非常的關註風險，不再是忽悠就可以解決問題瞭，9.30新政我的判斷是微刺激，不是強刺激，它隻是給瞭一個利率關系認定的標準，但沒有配合量，量出不來，因此對於消費者不可能有持續的、有效的需求。
??降準之後我們這兩個月的成交還是不錯的，從二手房可以看出來，貸款放的快瞭，不像過去八個月瞭。再有我們也看到這兩天李總理在達沃斯會議上說瞭，中國不會發生系統性的金融風險；中國人民銀行行長周小川也說瞭，仍然堅持原來的貨幣政策，經濟政策不會出現大的問題，相對平穩，但會出房地產方面的政策，所以我建議房地產企業一定要冷靜，特別是1月份出現瞭高價拿地的狀況，希望大傢冷靜，先活下來才有機會。
??關於互聯網思維我還想說兩句，開發商可以把它想象成一種工具，工具是人類從猿到人的最關鍵的，使用好互聯網的工具，無論是PC端還是手機端，還是其他端，以後就會像賀總說的，帶一個很小的東西，到處都是屏幕，那也是工具。在這種的形勢下用好工具很重要。
??再有一個，我特別想說，一定要立足消費者，你不能立足消費者，就沒有人下單，沒有人買單，互聯網是不會買單的，小米雷軍說的降50%是扯蛋，怎麼可能呢，他不懂房地產，不要相信雷軍的話，他不可能帶來買單，隻有消費者會買單。
??務名楊：請索總談談這個話題。
??索穎：陳老師是從宏觀走勢上對中國房地產行業做瞭一個分析，我們是做一線的，今年確實要在這樣的金融環境當中做好自己的占位，形成比較好的銷售，所以我更加關註2015年市場走勢的問題。
融科智地北京副總經理 索穎
??大傢可以看到今年陸陸續續不斷的出現土地總價或者土地單價新高的記錄，從一定程度上北京的一些項目被高端化瞭，價格很高。對於開發商來講，畢竟是商人，一定會有倒推，未來新的土地價格一定是高企的。2015年1月份之前高價項目達到70個，未來二季度大部分入市項目的價格都在五萬以上。還有北京的別墅市場已經進入瞭十萬元的時代，這是豪宅肉搏的時代，2015年真的會出現大量的單價在六萬以上的高端盤，無論是豪宅還是別墅都面臨這樣的格局，2015年每個企業都要找到自己的站位，找到自己的需求點。
??2015年是一個新常態，對於開發商要保持良好的心態，怎麼看待自己的開發，土地價格這麼高，未來的新經濟增長點6%到7%，在這種情況下，房地產要走到正確的道路應該回歸居住價值本身。2014年大傢也看到瞭，很多的企業除瞭做好產品自己本身的精耕細作，已經開始把自己一些重點更多的放在怎麼提高服務，讓產品價值點更大，而且很多企業開始著手做開發的服務，服務先行，產品後做，這都是2015年市場的變化點。
??正好和陳老師的意見不謀而合，2015年確實出現瞭大量的大魚吃小魚，今年更加明顯，1月份新增土地拿地，強強聯合很多瞭，原來我們看到更多的是兩傢，現在是三四傢的聯合，而且也出現瞭一些金融平臺的參與。所有這些變化都表明土地價格過高，品牌比較強的企業在資金上也是受限，為瞭提高自己拿地的可能，在合作拿地上未來也是一個常態，這是我對2015年大概的看法。主要就是說2015年更多的房地產開發會回歸產品居住價值屬性的身上。
??務名楊：回歸居住價值屬性，同時聯合拿地的行為，開發的行為會越來越多，謝謝索總的分享。有請沈總談談。
??沈力男：我的觀點，2015年不太可能比2014年更差瞭，2014年其實也還不錯，壞就壞在措手不及，去年春節以後市場掉頭直下，匪疑所思。但是我覺得今年大傢做好各種應對突發狀況的準備，不管是計劃和制定，我個人覺得北京市場應該可以溫和的看好。
泰禾品牌總經理沈力男
??其實房地產是方方面面，北京的土地還是那麼少，還是那麼貴，拿地非常不容易，北京還有限購的政策，客戶是限購瞭，但是這個市場是向全世界打開的，拿地是不限購的，這樣的話，還有更多人願意進來，很多過去做三四線城市的企業，比說恒大也想進來。
??住宅從供應來講，也不算多，因為去年也是從土地分析來看，真正的住宅用地大概三成多，還有三成多是商伴類用地，還有保障房和自住房用地，這樣的用地結構對市場造成的情況。從房地產行業來講，就像秘書長說的，三四萬人抽自住房，但是後來棄號的很多，再往很少的住宅市場上擠。
??另外從政策層面來看，930以後七七八八的政策來看，政府做瞭很多正向的引導，北上廣深會不會放開限購呢，有人說今年五一前後北京的政策可以松動。
??我覺得還有一些利好的政策，比如說降息降準，現在討論很多，北京的居住證今年會實質的推出，20%個稅是不是調整，這些都不是空穴來風，克強總理也說瞭，要穩定住宅消費，有朋友問我對這個話的理房屋二胎 銀行房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算解，我一直覺得穩定是一個大事，穩定壓倒一切，也許北京會有所松動，都說去行政化，要帶活市場經濟，這也是一個。
??另外產品上來講，去年出現瞭這樣的端倪，過去我們圍繞地段做產品，地段地段還是地段，現在除瞭地段還有產品、產品，因為北京的供地格局，很可能在過去非豪宅的地段或者二三環的地段要打造一個豪宅項目，一個好的產品，今年我覺得會表現的更為出眾。
??大市場來講，過去北京都說剛需，去年開始到今年，真正進入瞭一個剛需和高端並存的階段，大傢可以由期望的看到比較好的市場格局。
??我們做這個行業真的要看好，前面是黃金十年，現在是白銀十年，那麼接下來就是破銅爛鐵的十年瞭，不能這麼說，中國房地產市場二十年的時間，就不好瞭，這是不可能的事情。
??陳志：這個有前提條件，市場我前兩天說瞭，如果市場繼續壞下去，政策調整的可能性最大，因為我們現在決策是相機決策，如果按照十一月、十二月新房銷售七八千套，二手房一萬兩千套左右的水平持續下去，一定不會的。
??務名楊：沈總的觀點是北京的市場會出現溫和上漲的態勢？
??沈力男：溫和看好。
??陳志：他是看好，但是上漲他沒有說。
??沈力男：我們做這個行業真的要看好，前面是黃金十年，現在是白銀十年，那麼接下來就是破銅爛鐵的十年瞭，不能這麼說，中國房地產市場二十年的時間，就不好瞭，這是不可能的事情。
??務名楊：最後一個問題，剛才說瞭2014年，也說到2015年，大傢也說到北京市場面臨的格局，我先請教兩位房企的代表，你們怎麼應對這個市場的發展？融科怎麼做，泰禾又怎麼做？
??索穎：剛才這邊介紹過，確實2015年互聯網思維的應用是大傢都在思考的問題，因為融科現在在北京做別墅項目——融科千章墅，別墅項目有一個特點：遠離城市又跟城市不分離，但是周圍的環境發展不是那麼快。
??因此，對於所有的入戶來講還是關心服務的問題，尤其是配套怎麼解決。基於互聯網思維，我們想怎麼把客戶的碎片化的地點結合在一起，做一些整合，做成1+1大於2的事情，融科屬於聯想控股，而聯想下面有大量的子公司，無論是有機的水果，還是租車，包括一些酒店，IT等，怎麼充分發揮這些自身的優勢，能夠為我們的客戶提供聯想雲服務平臺的概念，把大傢經常在外面需要碎片化搜集的信息在我們的一個平臺上給予解決，這樣讓我們入住融科的業主一鍵解決所有問題。
??畢竟聯想下面還有投資公司，還有一些企業培訓，未來可能發展方向還會從衣食住行到解決個人跟他的工作相關的產業方面的運作。其實現在互聯網思維更重要的就是怎麼站在需求的角度考慮問題，原來的房地產開發也是以客戶需求為導向，隻不過隨著移動互聯的出現，大傢的消費習慣發生瞭變化，跟市場打個時間差，精準的找到客戶，會利用互聯網更加的找到自己的營銷方式和我們自己做產品開發的方式，其實互聯網思維更多的是怎麼樣運用它，而不是說他會改變我們，我們怎麼改變互聯網，互聯網思維是一個工具，怎麼讓我們利用這個工具更好的服務客戶，這是最重要的。
??融科未來要做的事情就是先把服務端做起來，把原來隻做開發變成做運營；隻做產品變成做基於產品之上的服務，讓體系更加的完善。
??我們是做住宅的，但是其實在產業的運作上早就以服務為先，尤其是非銷售型的，以租賃為主的產業園區，更多的是為企業搭建平臺，滿足他們的需求。入住企業的需求，由於客戶量比較散，從自身的需求上會有一些對於金融平臺開發、以租代售的需求，產業園區先與住宅進行瞭平臺的搭建，隨著對互聯網的理解越來越深，應用越來越靈活，因此在住宅方面基於互聯網思維下平臺的搭建會成為很多項目運營的一個點，這也算是一個小小的發佈，希望等聯想大服務平臺在今年三四月份落地，讓融科的客戶可以享受到聯想的服務。
??務名楊：謝謝您，沈總有請。
??沈力男：從目前來看，對房地產企業幫助更多的還是渠道化，信息化，開發商是幹什麼的，就是造空間，你有煤氣，我通煤氣；你有水，我通水；你取暖，我也弄到傢裡來；你有互聯網，我也折騰進來。所以我覺得你說他現在萬科鬱亮拜訪小米的雷軍，雷軍第一句話就是說利用互聯網思維房價能不能降一半，北京的房價降一半還不夠地價呢，怎麼辦。
??我也參加瞭一些會議，講互聯網思維，有人講過去我在傢裡，要到外面找房源，現在互聯網思維什麼APP，是不是我到傢的路上牛奶就熱好瞭，我講你喝牛奶可以，如果想喝別的奶可以做到嗎，是做不到的。如果你想在傢裡通過APP找一個漂亮姑娘按摩能做到嗎。開發商還是一個平臺，可以整合各種的資源。其實做產品來說，在這個新常態下，我理解有幾個詞，一個是差異化，還有回到老本行，產品和服務永遠是我們看傢護院的本領，產品和服務永遠隻能做加法，要滿足各方面的需求，新風恒氧的需求，我們泰禾的產品把這些都弄進去瞭。
??另外你要有差異化的東西，要跟別人不太一樣，泰禾北京院子就是差異化的產品，門庭巷院都有，我們實現瞭差異化帶給我們的收益。另外在新常態下，營銷需要一些創新，我覺得可以和今天的主題，一個是合，一個是立，合我們講一下，過去都是散兵遊勇，現在我們院子產品全國有七個院子，完全是整合營銷，從代言、宣傳片，出書，全部是一條龍下來。立也不見得非要破瞭才立，比如說跟樂居的合作，現在我們的電商渠道，電商已經渠道化，渠道也已經電商化。
??務名楊：我們也祝願泰禾在產品影響力上的追求，在2015年取得更好的成績，謝謝沈總。陳老師，其實我這個問題，很多開發商也特別關心。
??陳志：我們還是說互聯網思維嗎，我想說兩句，我在來的時候跟楊熙總，包括邢總和賀總在休息室裡面聊過，至於賀總說的互聯網思維的一套邏輯，有可以支持的東西，有保留的東西。但是我們開發商可以把它想象成一種工具，工具是人類從猿到人的最關鍵的，你會使用它，你就使用好互聯網的工具，無論是PC端還是手機端，還是其他的端，以後像賀總說的，帶一個很小的東西，到處都是屏幕，那也是工具。我特別贊同沈總和索總說的，我們的產品很重要。在這種的形勢下用好工具很重要，所以我希望賀總可以提供更好的工具。
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??務名楊：我們也對各位的意見致以熱烈的掌聲。關於自住房這塊，我們看到您剛才說瞭，在剛需的購買階層，自住房已經占據瞭主流，現在有的項目賣的好，有的項目賣的不好，也讓很多的開發商朋友很鬱悶，不拿還不行。
??陳志：誰說不拿不行瞭，你不拿就可以瞭，一定是要拿一個西紅柿，再搭一個爛茄子，你自己把自己放在一個險地，墻倒瞭你隻能自己扛著，自住房這個事情，最開始的時候我就提醒大傢。自住房這個事情大傢別說不拿地就死，不是的，其實我們說產品結構叫轉型，你要是從產品行業到另外一個行業，叫轉業，也叫轉產，你要死掉瞭就沒有意義瞭。
??你說自住房，我是這樣看，別說不拿還不行，在這裡我們爭論過很多關於土地出讓方式的問題，我們給政府提瞭很多的建議，包括我們也談瞭很多的課題，討論搭售到底合理不合理，特別是保障房，比如說兩限房的發售、自住房的發售，如果你要是降房價，要做民生的話，政府應該把自己的責任做起來，但是沒有，轉移瞭，讓社會承擔，買房人承擔，我都沒有說讓開發商承擔，開發商在某種程度上有轉嫁風險的可能。所以現在看，我們沒有看到有關七萬套以後繼續怎樣的說法，我預計七萬套後肯定還會有，把後面的先做完，估計不會再做瞭，因為這種方式，制度設計帶來很多的問題。
??未來怎麼推斷呢，記者問我針對去年很多企業目標沒有完成怎麼看，我說他們定高瞭，今年調低點就可以瞭，因為對市場判斷預期高估瞭，調低點就可以瞭。
??沈力男：今天有一個重要新聞，七萬套基本上就到頭瞭。
??陳志：今年的十二五收官瞭，政府的承諾都要兌現，十三五怎麼辦，包括還要全國兩會會定什麼調子，未來怎麼推斷呢，包括很多企業，記者說去年很多企業目標沒有完成，怎麼看，我說他們定高瞭，今年調低點就可以瞭，因為對市場判斷預期高估瞭，調低點就可以瞭。
??務名楊：非常感謝各位嘉賓，給我們帶來很多的幹貨，我們第一場論壇到此結束。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/21325964021475035099383.shtml
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