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內容來自sina新聞

萬科加速拿地700億年內銷售沖擊2000億

雖然9月以來，萬科董事會主席王石不停警示樓市的風險，但無論是在土地市場還是在銷售市場，萬科自己都用迭創紀錄的數字來呈現公司的高歌猛進。

10月份，幾乎所有的地產分析師都上調瞭萬科2013年銷售業績的預測，普遍在1800億左右，樂觀者更預判萬科今年銷售將達2000億。同時，萬科的拿地金額也創下歷史新高，目前權益買地額已達700億。

"今年的市場明顯好於前兩年，相對於碧桂園等公司，萬科的表現並不是最出彩的，業績增長也隻是市場的正常反映。"接近萬科的知情人士稱。面對保利、綠地、恒大等新晉千億級房企的夾擊，萬科要持續保持業內"老大"的地位，仍然需要在快速增長和提升效益間保持平衡。

市場帶來的"禮物"

盡管後來者來勢兇猛，但萬科仍然用自己的業績坐實"老大"之位。

相對於恒大、碧桂園今年可能新晉千億陣營，保利、中海外、綠地沖擊1500億，萬科已向2000億靠攏。

安信證券分析師萬知認為，保守估計萬科全年將完成1800 億的銷售規模，若公司在四季度加大推盤力度則有可能達到2000 億。

若真如此，則萬科從1000億增長到2000億，隻用3年時間，年均增速超過30%。而過去3年房地產一直保持調控不變。

高速增長的銷售更多是市場帶來的禮物。CRIC數據顯示，前三季度，龍頭房企普遍完成年度銷售目標的70%以上，萬科完成約76%，中海外、碧桂園已提前完成100%。在一些萬科內部人士看來，公司的業績表現"還不夠好"。

分市場來看，火爆的北京、廣深區域貢獻良多。截至9月底，萬科北京公司已完成100億銷售，刷新歷史紀錄；廣深區域預計銷售金額接近400億元。

手裡有糧心中不慌。萬科不斷地加大拿地力度。數據顯示，1-9月，萬科累計新增項目77個，權益地價款629.5億元，已為2012年全年權益地價款430.3億元的1.46倍；若加上10月份新增的佛山和北京地塊，則年內拿地金額已超過700億。

對於拿地金額創下歷史新高，萬科內部人士認為，公司的經營策略實際上一直沒有變化，認為價格合理及風險可控就會去拿地；事實上，在2012年，萬科的拿地策略曾被認為"保守"，錯失瞭一些發展機會。

相對於1-9月份近1300億的銷售額，按照萬科董秘譚華傑的觀點，公司拿地金額占當期銷售額的60%以內可謂安全。

從拿地分佈來看，萬科目前已進入近60個城市，是一線房企中區域分佈最為均衡的公司。針對一線城市地價、房價高企的現狀，王石最近警示瞭其中的風險。從萬科的舉動來看，其在一線城市的動作並不多，且以郊區拿地為主。

"北京地區接下來仍然有拿地意向，主要是把量做上去，預期利潤並不高。"一位接近萬科的銀行人士透露，北京萬科正通過其所在的銀行融資，為拿地做準備。

不過，有長期關註萬科的投資者認為，截至目前萬科新增項目平均樓面地價3233 元，較2012 年平均拿地成本高10.0%，相對於1-9月的銷售均價1.17萬/平方米，地價成本占到27.6%，如果未來市場調整，房價下跌，將蠶食公司的利潤空間。

為何周轉率越來越慢？

萬科總裁鬱亮認為，從長期趨勢上看，房地產行業的毛利率下滑不可避免，公司也不僅僅采用利潤率指標來考核，而更看重ROE(凈資產收益率)等指標。

經歷2008-2010的下滑後，萬科全面攤薄的ROE在2011年回升一般2胎房貸利率任何問題免費諮詢至18.17%的水平，2012年ROE增至19.66%，建融屏東林邊建融為1993年以來的最高水平。在2013年中期業績會上，萬科管理層表示，預計年內ROE仍將保持增長。

ROE指標很大程度上取決於資產周轉率，但本報記者查詢發現，萬科2007 ~ 2013年中期的資產周轉率持續走低，均低於0.5，其對資金的利用率呈下降趨勢，2013年一季度大幅下降至0.04，中報回升到0.10，按照萬科往年資產周轉率表現來看，半年周轉率通常是全年的1/3，則今年萬科資產周轉率可能在0.3左右，這仍然顯著低於過去7年的平均水平0.37。

資產周轉率反映的是一傢公司對於資本的利用效率。2003年萬科的資產周轉率曾達到0.57，意味著當時萬科大約投入2元錢能做1元的生意。而在過去的10年中，"均好中加速"成萬科的一個重要戰略主題。但為什麼萬科的資產周轉率反而越來越慢？

萬科有關人銀行車貸試算表二胎年息士指出，首先是精裝修業務的大幅增長，在整個業務結構中精裝房已經占到90%左右，這雖然使得現金回款提前，但延長瞭結算周期，拖慢瞭資產周轉率。

還有分析人士將之歸結為萬科不斷增持的商業地產。從去年到現在，萬科各大區域公司旗下諸多商業地產項目試水進入建設期，而商業地產在建設階段，需要占壓大量現金，導致資金周轉率變慢。

此外，今年上半年各大城市的限價政策導致萬科推盤放緩，從拿地、開工到銷售變現的周期拉長，也是資產周轉率變慢的原因。

根據萬科內部"凈資產回報率=凈利潤率×周轉率×(財務杠桿+合作杠桿)"這一公式，萬科不得不用更多的合作來提升財務杠桿，促使ROE的提升。

這已反映到財務報表中。截至中報，萬科資產項目中"其他應收款"餘額為330.72億元，比年初增加64.88%，主要原因是合作方往來款項增加。

"我們在資本的運用能力上與海外公司仍然存在明顯差距。"萬科公司內部人士坦言，這也是萬科走出海外與新鴻基、鐵獅門等公司合作的原因：向對方學習如何提高資金利用效率，如何用一塊錢做更多的生意。

王石更指出，未來的房地產行業就是融資和資本運作能力的競爭，沒有幾千億的融資平臺很難繼續保持領先。

中投證券分析師李少明指出，在房企融資放開有條件向建設安居房、普通性住房的房企傾斜背景下，萬科具有較強的融資優勢。如果萬科B轉H完成，則對公司估值有很大提升，更有助於資產周轉率加快。

瑞銀證券分析師李宗彬預計，萬科2013年新開工面積將達到1，750萬平米，同比增長22%，2014年可售資源將快速增長，業績持續高增長可期。

過去兩三年來，萬科的角色定位已經悄然轉向，從住宅開發商轉為城市配套商。多位分析人士認為，萬科未來要保持行業持續領先的地位，除瞭銷售額的增長之外，還要看其商業地產方面的運營能力，以及在住宅開發與商業地產之間的資金協調能力，這對萬科是極大的挑戰。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/08422455032.shtml

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