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  量跌價穩

  觀望蔓延

  "還是中低端的剛需樓盤供應不足的問題",高姍表示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量3.4萬套,現房存量2.7萬套,整體一手房市場存量降至6.1萬套,再創歷史新低;而4月1日-5月9日,北京僅有17新盤項目取證,如朗潤園、金茂悅等知名項目開盤即火。

  搶跑派 不愁沒買主

  也有一傢高端樓盤開發商頗有些無奈地表示,在調控的背景下,高端樓盤不能端著架子一定要賣高價,要避免在調控背景下顯得"刺眼",價格上隻能自我約束些。

  北京新國五條細則中對二手房買賣雙方都有明確限制,使得目前二手房市場上買賣雙方的觀望情緒加重。



 ■ 開發商動向

  高開項目"占便宜"

  限價下的招數

  博弈派 等待發證放行

  "這三期還不知道什麼時候開呢,四期肯定要下半年瞭。"5月8日,金融街·融匯一位售樓員這樣對記者說。據記者從天宮院板塊樓盤瞭解,區域老項目如今還是積極尋求開盤放量,但難點在取證;取證的難點在於價格。

  在4月份以後拿到預售證的17個項目中,萬科占瞭3個。據北京萬科提供給記者的數據顯示:4月11日,位於房山的京投萬科新裡程開盤,推出200套房源,截至4月底簽約率大約為60%。位於大興舊宮的金第萬科·朗潤園4月28日和29日舉辦選房活動,共推出544套住宅產品,目前銷售率約八成。5月7日,位於房山的萬科幸福匯項目開盤,推出142套房源,開盤當天簽約60套,去化率約為58%。

  北京新國五條細則落地後,受20%個稅等政策影響,買賣雙方均持觀望情緒,相比於3月的"瘋狂"成交,4月北京二手房市場迅速降溫。同時從4月下旬以來,二手房成交探底回升,相比月初有所增加,新增客源也有所增加。

  "4月上旬是新政過後最慘淡的時候,4月份門店僅成交瞭4套房源。但是從4月下旬開始,來店裡看房的人數有所增加,5月至今已經成交瞭2套房源。但是與以往相比成交還是處於低位。"麥田房產百子灣地區一門店經理介紹。

  ●袁陽,偉業顧問集團商業投資管理公司副總經理

  現在的市場是很矛盾的。如果預售證審批導致開發商無法推盤,供應就會減少。雖然現在購房需求也會有減少,但供應少得更多。

  "期轉現"難掩尷尬

  在熙悅春天看房的一位張先生就介紹說,最近一直在關註天宮院,"想買都沒房子可買"。就怕一旦某個樓盤先拿證,可能會從別的樓盤臨時吸引過去很多客戶,"開一個搶一個,惡性循環瞭"。

  ■ 延伸

  我認為更多開發商還是會持觀望的態度,或會采取小的手段試探政策力度,而不太會有一些開發商去做違反政府規定的事情,去冒比較大的風險。目前一些開發商所采取的行為,更多是試探性和解決眼前問題的行為,而不是解決新政對其影響的長久之計。

  值得一提的是,相對於不少期房現在遇到"拿證難",一些已經是現房狀態的高端盤基本處於現房或者準現房狀態,有的已取證樓盤直接就少瞭取證的煩惱。此外,如東四環內一知名高端樓盤,準備在近期推出一棟"樓王",目前正在辦理"期轉現"。

  5月首周(4月29日-5月5日),北京商品住宅成交1453套,成交面積14.56萬平米,分別環比大跌五成,房價則持平,暫未再上漲。新政一月後,北京樓市似乎再次面臨一個十字路口。

  此前3月31日,隨著國五條北京細則的出臺,北京樓市迎來瞭三年來最火爆的春季銷售。4月,由於開發商和政府在取證問題的博弈,使得獲批預售證入市開盤的項目較少,最終據北京市住建委網簽數據顯示,4月北京樓市一手成交環比跌57%,二手環比暴跌88.%。

  ■ 專傢視角

  在更為敏感的價格上,不少高端盤還是放低瞭姿態尋求買房人認小額信貸利息最低二胎年息可。

  而在這種博弈過程中,買房人的心態也出現分化。

  今年不少高端項目的熱銷,也給瞭當下高端市場更多信心。3月,華僑城7號樓推出140多套房開盤幾乎售罄。4月初,望京金茂府開盤熱銷。4月28日,當代MOMA·歷峰推出50餘套房當天認購超九成。整個4月,北京網簽數據顯示,住宅銷售冠軍為高端項目西山壹號院。

  不過不少人士對高端市場的預期還比較樂觀。亞豪機構市場總監郭毅就談到,一線城市高端住宅市場抗風險能力高,當下對資金吸引力比較強。這也使得高端樓盤在入夏之後積極尋求一波新行情。

  調控背景下,高端樓盤因為價格原因往往處於更微妙的位置。然而有需求的支撐,不少高端樓盤還是在尋求各種突圍。根據記者瞭解,諸如東四環華僑城、東二環外當代MOMA·歷峰等高端項目都在尋求五六月份放量。

  ●李國平,高策地產服務機構首席策略官

內容來自sina新聞

  高策地產服務機構首席策略官李國平表示:"一些新政之前高開的項目,現在反而日子比較好過。因為現在要求是和以前比不能漲,這些項目賣高價也不算作漲價,拿預售證比較順暢。"

  位於天宮院的金融街·融匯,在去年11月底二期開盤後,融匯一直在等待三期開盤。根據售樓員介紹,融匯三期預計推出兩棟樓600多套房源,且截至今年3月上旬就積累瞭3000多組買房人,並停止當期登記排號。但過瞭兩個月,現在也沒有拿到預售證,不知道什麼時候開盤。

  入市樓盤"不愁賣"

 糾結派 高端盤尋求突圍

  同在天宮院板塊,類似中國水電·雲立方、保利·春天裡也都有超過半年的時間沒有新開盤放量。雲立方售樓處透露的消息是,可能下個月開盤;而春天裡售樓處則表示,暫時不賣瞭,開發商全力準備南側新項目--保利首開·熙悅春天,爭取下半年入市。

  北京市住建委網站顯示,從4月1日至5月9日,共有17個項目拿到預售證。在調控之後,大量項目推遲開盤的背景下,這17個項目成瞭調控後的北京市場上的搶跑者。在同樣的市場背景下,其境遇和反應卻截然不同。

  暫無新房源推出

  "新政實施一個月後,現在一手的簽約價格已經全面停漲",亞豪機構副總經理高姍介紹,4月4日恢復網簽以來,每周成交均價都保持在21500元/平米左右,價格大漲現象已再不可見。

  不過在北京明確限價的背景下,有業內人士認為,高端盤借"轉現"突圍也不是一件那麼容易的事,"可能會讓樓盤很糾結、很尷尬。"

  部分高端盤"放低姿態"

  但這和購房人的心理預期仍有落差。"現在不僅漲價,還買不到房"5月8日,一位購房者在房山中糧萬科長陽半島告訴記者,他問瞭包括長陽半島在內的好幾個項目,雖然還沒集中選房簽約,但銷售表示已經停止排號瞭,想買下一期,開盤時間不定,還一定會更貴。

  今年3月,北京華僑城開盤均價不到4萬元/平米。北京華僑城副總經理譚笑也表示,新開盤在價格上首先會順應國傢的政策,沒有很高的期望值。有業內人士表示,在南五環有樓盤都開始追求近5萬元/平米的時候,東四環高端盤賣4萬元/平米上下,顯示出較高性價比。不過根據記者從華僑城瞭解,目前該項目也遇到一棟"現房辦證周期長"、一棟"期房取證比以前更繁復"的問題。

  2012年5月,北京樓市以"紅五月"正式奠定全年"低開高走"的大勢,但今年5月正逢樓市新政"滿月",如果說3月的成交暴漲透支瞭後期需求,4月成交下跌完全在預期中,業界對5月則充滿希望,開發商的推盤積極性有所增加,但同時市場觀望情緒也進一步增強。

  一位已經在某項目排號的王先生就表示,"限價令"要是能嚴格執行,開發商漲價的願望落空,平價甚至降價開盤,對現在的買房人來說肯定是好事情。但也有買房人擔心,樓盤放量時間一再延遲,需求越積越多,開發商反而更有底氣漲價。

  而業內人士普遍認為,在貨幣超發、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下,房價下調的可能性較小,政府目前的限價政策下,開發商為獲利可能會采取一定措施規避。

  二手房市場回復平靜

  據北京一位民營房企營銷負責人介紹,限價令下,並不是不允許漲價,而是漲幅不能大。"目前銷售價格總體還是向上走",上述負責人表示,2012年時住建委已經以"卡"預售證來調控價格,但當時申請5%-10%的價格漲幅能輕松通過,近期就較困難;當時也僅對期房進行價格管理,近期對現房的申請價格也嚴格控制。

  記者瞭解到,為瞭規避限價令,部分開發商已經采取瞭精裝修合同單列、較低價的毛坯房特定供應相關團購機構、隻推大戶型或好樓座等手段,"實在不行,地下室等原本算贈送的面積改為自購",一位別墅開發商對記者如是說。

  據北京市住建委數據顯示,4月份北京市二手住宅網簽5212套,環比下降88.1%,同比下降47.7%,是自2012年3月份以來首次同比下降。與1月正常水平相比,下降瞭73.4%。價格方面,4月北京二手住宅成交均價26550元/平米,環比下降3%,整體價格出現止漲。

  雖然4月份二手房成交量、均價整體呈下滑趨勢,但是從4月周數據和各門店反饋來看,4月底至今,二手房成交量有小幅回升,價格基本穩定。

  在北京市住建委網站,記者看到,在新政出臺之前的3月2日,該項目有過一次開盤,預售審批價格為27702元/平米和27299元/平米。因此,4月27日該項目拿到預售證,預售價格為27267元/平米和26414元/平米,與前期價格相比,仍可算作沒有漲價。

 買房人心態現分化

  強摁住的漲勢

  "細則剛下來時,不管是業主還是購房客戶,我們打電話都約不出來,都說看市場情況再等等。最近有一部分客戶開始看房,但是買賣雙方仍是相當謹慎。"鏈傢地產立水橋一門店經理介紹。

  麥田房產萬柳一門店經理也表示,除瞭部分急售的業主,其他業主仍處在觀望中,一般也不會輕易降價。而購房者也是相當謹慎,尤其是改善型客戶,更是希望一步到位,對房源各方面的條件要求更高,並不急於出手。

京城樓市步入後新政時代 開發商策略現分化



  增加供應是根本

  北京今年的限價政策對於房企來說無疑是一道坎,房企基於市場需求支撐等原因,或多或少都在尋求漲價,漲價預期在每平米1000-2000元不等。市住建委網站顯示,融匯、雲立方、春天裡上一次開盤成交價都在16000元/平米上下。可以想見,類似天宮院板塊的開發商還處在與有關部門博弈的階段。

  在價格方面,我覺得可能不會往下走。目前不準漲價的價格審批制度,也未必會成為長期的政策。如果政策持續,不排除有些現金流緊張的開發商會在調控壓力下低價入市。這種項目很容易"月光",其實對市場也不是好的信號。現在土地價格實際上還是在上漲的。對於開發商來說,也還要做下去。不會因為限價就不拿地瞭。目前來看,開發商拿地還是比較踴躍的,表明對未來還是比較看好的。

  鉆政策漏洞風險大

  在記者探訪中,在銷售價格上比較突出的是K2玉蘭灣項目。其毛坯普通住宅的報價為2.5萬元/平米-2.6萬元/平米。而附近的華業東方玫瑰項目,毛坯住宅售價為18500元/平米,另有贈送面積。

  目前對於開發商來說,主要面臨的是市場的變化,購房者轉搶購為觀望,進而影響開發商的銷售目標。此外,預售證發放受到嚴格管控,也會影響推盤時間。

  房山某品牌項目工作人員介紹:"據我的瞭解,調控之後,房山各個項目的來電來訪量還是有所下降的。如果以前一周的來電來訪量有250到300組,現在可能在200組左右。但和推出的房源相比,蓄客情況也算是不錯的。"他還介紹,與需求的減少相比,房源供應上的減少幅度更大。"據我所知,在房山長陽區域,就有3、4個原本準備在4月份推盤的項目,開盤推遲瞭,至今沒有拿到預售證。"

  開發商應該註意的是怎麼做才能符合目前的政策,而使得自己的利益不受損失。在這樣的前提下尋找一些營銷、銷售上的手段,不建議尋找政策方面的漏洞,鉆市場的空子。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-11/00523144728.shtml
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蕭奕翔

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