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  國傢統計局的數據顯示,我國城市住宅的現有存量是180億平米;而國土部用航拍得出的結論是230億平米,因為他們計算瞭農村一部分劃入到城市 建設中的住房。我們計算未來城市住宅總量大概是440億平米,最高的時候城市人口達12億,那麼人均住房面積35平米左右,這可能在短期之內不會達到,之 後大概每年有2%-5%的折舊,維持11億-22億平米新房總量,其他以二手房替代。去年加上政府主導部分的新房總量是13億-15億平米。如果在七至八 年內城鎮化率達到60%,每年最少新增10億-12億平米。如果達到70%的城鎮化率,五至十年內還會維持每年新增8億-10億平米,之後10-20年維 持在每年10億平米,最終接近440億的總量。總體來看,房地產市場長期保持每年新增10億-20億平米的發展態勢很正常。問題是我們無法測算棚戶區改造 和保障性住房有多少,我們也不知道政府還會不會采用其他方式拉動投資。隻有確定這個部分,才能判斷房地產市場處於下行渠道還是上行渠道,因此我們目前無法 控制和測算最高點。

  當前,政府出臺調控政策的出發點是激發市場活力,還是實現GDP增長和就業指標?若是為瞭前者,則需要解決長遠發展問題;若是為瞭後者,那麼就 隻是解決當前的問題,可能會留下一些後遺癥。當前,我國房地產市場的情況也是如此,為瞭市場的長遠發展應以民間投資為主,而如果是為瞭追求GDP等經濟增 長目標,則不難看到政府投資唱獨角戲的局面。

  《21世紀資本論》中的資料說明,在未來發展過程中,住房在國民經濟分配中占主導作用。從世界各國情況來看,英國、法國、德國都是如此。而我國 現在還沒有到達這個階段,因為目前我國的城鎮化率隻有50%多,馬來西亞、日本、韓國等國大概用15年完成從50%到70%的發展過程,所以我國還有一個 很長的過程。

  

  房地產市場的短期和長遠發展

  為什麼大傢都投資房地產?因為沒有其他方式可以分享房地產市場發展的紅利。在經濟建設發展過程中,房地產市場的發展是一個上升的、可以獲得紅利 的過程。房產基金可以讓買不起房子的人或者不能直接投資房地產的人獲利,但是我國現在還沒有房產基金。因此,大傢隻能通過投資房地產才能獲得銀行杠桿作 用,才能獲利。

國民資本價值

內容來自sina新聞

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08332916464.shtml

  如果市場中沒有自由競爭的投資機會,投資效率將大幅下降,邊際效益將呈現出遞減的過程。對於房地產市場,有關政府部門明確提出打擊投機和投資, 相關調控政策都以此為出發點,最後導致市場預期發生改變。然而,在所有基礎設施投資和技術投資中,能與消費直接結合的隻有房地產投資。其他投資都是不能與 消費直接結合的,獲得回報和收益的過程非常緩慢。保障性住房和市場接軌的結果是使投資效益下降。因此,我認為很多問題的產生是因為非市場化的政策。

房地產市場的短期和長遠發展



  下行通道or下一個臺階?

  這次造成房地產下行的一個重要因素是個貸利率提高,從而導致每百萬元個貸的利息差別多達20-30萬。去年9月份房地產市場開始下行,利率提高 是主因,因為我國還沒放開信貸資產證券化。銀行要追求高利房貸2胎利率年息利率多少免費諮詢試算率,然而目前即便是七折利率也已經比一般定期存款高很多瞭。所以,銀行不能過分強調自身利益,監 管機構如能夠推動利率證券化或個貸證券化,很多問題會引刃而解。在紐約、芝加哥等城市,持有型物業比比皆是。而我國的開發商沒有持有型物業,也沒有大量出 租性公寓,房屋租賃價格跟隨市場行情不斷波動,所以我國居民必須買房。

  目前,我國的個人公積金並未得到有效利用。現在公積金餘額是3萬多億元,加上社保總額可以覆蓋9萬多億元的貸款。美國的個人住房貸款達13萬億美元,其GDP是15萬億美元。所以,有人以為9萬多億元貸款很多,其實不然。

  我國房地產投資行為導致貧富差別加大,很大程度上是因為沒有利用金融市場。換句話說,第三產業的作用是提高經濟增長質量,同時提高收入分配均等化,而工業和基礎設施建設的投資會拉大收入分配差距。所以充分利用金融市場對房地產業很重要。

  稅收對房地產市場的影響

  美國、英國以及法國等發達國傢幾乎都實行個人購房貸款利率優惠,其中一個重要的優惠部分是用個人所得稅沖抵。雖然一些國傢現在取消瞭或者降低瞭 優惠,但在推進城鎮化進程中和需要大量解決住房問題的時候都實行瞭利率優惠。而在我國存在重復征稅。現在的精裝修住房,其實比非裝修住房要多交稅,比如電 視機在商場購買時是交瞭稅的,到瞭買房者手上又征瞭一次稅。而且我國的土地出讓金也是稅。為什麼我國住房土地價格奇高,甚至高於公共設施建設、辦公和商場 用地?因為我國實行稅源扣稅制,所有住宅隻能一次性而不是持續性征稅。美國一些地方政府為住宅補貼,因為可以在住宅中獲得稅收。美國個人所得稅率接近 70%,哪個地區個人所得稅最高,哪個地區的房屋質量往往最好,以此來吸引更多的個人所得稅。我國個人所得稅率不高,但地方政府明白,對於居民住房,必須 一次把稅收走,因為這些住房不會帶來持續稅收,而公共安全、社保、垃圾處理等都需要政府支出。所以,如果個人所得稅隨住宅和居住地征收,目前這些扭曲現象 會發生巨大變化。

2004年測算

  所謂的"下行通道"是指波動中的下一個高點低於上一個高點,下一個低點低於上一個低點。現在大傢都認為房地產進入下行通道,但是我認為下一個高 峰低於上一個高峰是有可能的,而下一個低點很可能是高於上一個低點的,這樣就可能是整體進入"下一個臺階",在這個臺階過程中維持很長時間,中心線不變。

  2004年我們做瞭一個測算(圖1),認為房地產住宅投資(包括非開發商部分)的最高點是10萬億元,而目前已經超過瞭我們預測的2020年6 萬億元的水平,五年計劃中囊括的保障性住房等是我們當年沒有考慮到的因素。現在投資已經超過這個數值,政府如果不采取強制措施,市場有可能會繼續上升到8 萬億元左右。開發商的8萬億元加上非開發商的部分,就可能達到10萬億元的最高點。從國際經驗預期來看,按照持續增長軌跡線,房地產投資應該在2020年 到達頂點,然後持續下降(圖2)。而按照國內軌跡,不考慮"十二五"規劃的3600萬套保障房的情況下,持續上升的過程估計到2030年才能自然結束。如 果考慮3600萬套保障性住房和1200萬套棚戶區改造住房,我們可能重新回到國際軌跡,迅速沖到高點。

  這幾年房地產行業杠桿是連續下降的。五年前,開發信貸在到位資金總額中占19%-22%,去年則下降為16.1%。去年的銀行信貸是1.9萬多 億元,與我們自己的到位資金相比,從百分之三十幾下降到瞭百分之十幾。這兩項下降都說明銀行信貸在到位資金總額和投資總額內的杠桿率是不斷下降的,且降幅 很大。這正是我認為房地產沒有那麼多風險的原因。那些在高峰時期的限購、限貸措施,現在到瞭低峰的時候應該有所松緩。目前,雖然一些地方取消瞭部分限制, 比如取消限購,但是完全靠個人直接購買能力使房地產市場上升,幾乎不太可能。而如果銀行取消限貸,這個問題就可以在很大程度上得到解決。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211。



  房地產市場不存在金融風險

  我個人覺得房地產市場根本不可能有金融風險。首先,我國還未滿足城鎮化的基本需求,未來需求還很大,中國GDP總額為50萬億元,個人住房貸款 可以達到40萬億元左右。其次,中國沒有再貸款,並且是高首付,首付款為總房款的30%-60%,房價不可能下跌這麼多,所以銀行基本沒有風險。另外,行 業中沒有為應對風險而建立的資產管理機構。當年四大資產管理公司把銀行壞賬剝離,以四大國有銀行為主。現在除此之外沒有其它資產管理公司。反觀美國,資產 管理行業發展充分,這恰恰說明瞭市場風險的存在,或者說市場風險催生瞭這個行業。我國信托業之所以出現剛性兌付危機就是因為沒有替代的公司可以接手爛掉的 項目,其實有些項目本身是一個很好的項目,隻要給予一個再貸款就可能救活,但現在銀行為瞭防止風險而不願意這樣做。因此,我認為中國出現並形成貸款處理資 產機構和行業的時候,才需要擔心風險問題,現在是沒有風險的。

  現在可能出現的房地產壞賬,一是房地產抵押,但資金沒有用於房地產,而是用在工業或者鋼貿等行業;二是少量地產公司行事過於冒進,或者非房地產 專業公司進行投機。開發商貸款和個人按揭是所有貸款壞賬率最低的,建行貸款幾乎100%是房地產貸款,其壞賬率比其它銀行低。我認為現在存在的風險是銀行 自己制造的風險,銀行越是擔心風險問題,其做法越是保守。有些項目本來能夠良好維持或者能夠實現盈利,然而由於一些原因無法迅速周轉資金而需要貸款延期或 再貸款,此時如果銀行給予支持,也許還能實現盈利;反之,項目就無法維持。上市公司不存在這樣的問題,因為他們有相對充足的再融資來源,特別是境外再融 資,緊急的時候可作為替補手段。

  總體而言,如果國傢采取的政策恰當或者做適度調整,中國房地產市場不會進入下行通道,而將在持續波動中上行。

  

  利用金融市場化解房地產市場難題

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蕭奕翔

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