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  短期陪讀租房更劃算

  一些市場機構統計顯示,武漢名校周邊的學區房,絕大部分位於中心城區較好的地段,且以二手房居多。部分熱門片區房價平均每年上漲5%至10%,而房租每年上漲10%左右,兩邊都在漲,租房和買房,哪一個更劃算?

【10平方米學區房賣340萬 購房者:養豬都嫌小】

  進入開學季,不少計劃"陪讀"的傢長開始糾結:是租房陪讀還是購買學區房劃算?連日來,記者探訪瞭市場各方說法,針對市民疑惑,有業內人士指出,短期陪讀租房更劃算。

  探訪中還發現,一些位於中心區域的學區房,新房房源非常有限,二手學區房成為"香餑餑",而且用於出售的房源相對較少,租學區房比買學區房更容易。

  

  世紀宏圖不動產等多傢中介門店介紹,名校周邊房屋比非名校附近房屋,月租金至少高兩成,且部分小區的租金每年開學季前,都要小幅上漲,而這些學區房中用於出售的房源,售價也會水漲船高。

  房價穩定租房更劃算

內容來自sina新汽車二胎增貸利率多少免費諮詢試算

圖為:租房還是買房,陪讀傢長面臨抉擇(資料圖片)

  銀行利息壓縮升值空間

  學區房好租不好買

  世紀宏圖不動產市場總監丁奕指出,如果傢長陪讀1至2年,沒必要專門購買學區房,租房就行瞭;如果陪讀3年以上,買學區房比租房更劃算。

  由於學區房資源的稀缺性,在不少購房者看來,即使是遇到樓市低迷,學區房也可以逆市飄紅,是穩賺不賠的"投資品"。然而,有房產中介人士指出,對於普通傢庭而言,由於學區房價格相對較高,犧牲一定舒適度選擇租房,可以緩解每月住房支出壓力,"如果房價相對穩定,沒必要專門去另買一套學區房"。

  武昌某學區房樓盤營銷總監介紹稱,今年樓市行情不佳,但是學區房仍是最好賣的,大多客戶出手比較果斷,"劃片就近入學新政出臺後,看房的客戶明顯增加,許多客戶都擔心學區房後期應聲漲價,所以選擇提前下手"。

  不管樓市整體行情如何,學區房房價總能一路穩健,這成為對不少買房者的巨大吸引力。而一些購買學區房較早的傢庭,買房幾年後成功轉手,大多已經賺得盆滿缽滿。

業內稱短期陪讀租房更劃算

  以漢口永清片區一套100平方米、總價150萬元的兩房為例,月租金約3000元/平方米,一年租金3.6萬元。即使3年不漲租,陪讀傢庭3年要付房租10.8萬元。如果全款買下這套房,即使按房屋平均每年升值5%計算,3年升值22.5萬元。升值部分加上節省的10.8萬元租金,3年就是33.3萬元。

  但是,買二手房要繳納相關稅費和中介費,費用多少視房齡、房主自住是否滿5年等情況而定,幾萬至十幾萬元不等。買房3年以後脫手,扣除各種稅費,少說也可賺十幾萬元,而如果買的時間短,所賺就很有限。

  買房利息逼近租金

【開學啦!一張圖讓你讀懂學區房】

  實際上,早在九月份開學季之前,在不少名校所在區域,不少市民就已經在學校周邊尋覓房源,而在采訪中,多傢中介機構也證實,近期接到學區房的電話咨詢明顯增多,成交的小戶型產品中,學區房出售和出租都占據瞭可觀的比例。

  以漢口一套75平米、總價112.5萬元的學區房為例,1.5萬元/平米的單價,在學區房中並不算貴,如果這套房屬於傢庭的第二套房,首付款七成78.75萬元,貸款33.75萬元。按照基準利率上浮10%來計算,20年期等額本息貸款,月供約為2658元,總還款金額約63.79萬元,其中利息支出約30.05萬元。這就意味著,買一套這樣的房,20年總支出為142.55萬元。

  與此同時,臨近區域房源月租金較低的僅為2000元左右。租房20年,不考慮房租漲幅和中途換房因素,住房支出總計48萬元。這就相當於,在房產價格穩定的情況下,20年內支出的利息僅比租房支付的總租金少17.95萬元。

  值得註意的是,78.75萬元的首付款並非一般傢庭所能承受,除非是將傢中原有住房賣掉用於支付首付。此外,將這筆首付款拿出來購房,也意味著放棄其他收益更高的投資渠道,即使按照當前5年期存款利率4.75%計算,78.75萬元存20年,利息收入為74.8萬元,這筆收益費用也足以抵對房租支出。

  有業內人士指出,在當前銀行房貸收緊的情況下,房貸特別是二套房貸款台南西港農地貸款利率維持在上浮狀態,而且放款審批趨嚴、放款周期延長,對於學區房是買還是租,要根據個人情況來酌情考慮。如果未被限購,可以考慮在名校附近購房,自住後還可以長期出租,獲得長期穩定的租金回報。但需要註意的是,武漢不少小學和初中都位於中心城區,其周邊房價本身就很高,傢長們可以算算賬,首付款和月供是否在傢庭承受范圍內,而如果後期用於出租,租金回報能否跑贏月供也是必須考慮的問題。

  從傢長"陪讀"的角度出發,學區房無論租還是買,價格都不低。走訪發現,在漢口永清街常陽永清城,由於靠近武漢二中、長春街小學,一套50平米簡裝房月租金達到2500元;在二中附近的六合社區,房齡已十多年的一套50平米簡裝房,月租金也達到瞭1600元,明顯高於其他區域同檔次房源。

  全款買房優於貸款買房

  2007年左右,為瞭陪小學的女兒讀書,市民張先生在武漢育才二小附近全款買瞭一套不到60平方米的二手房,當時單價還不到6000元/平方米。如今,張先生將這套房子轉手,凈賺瞭17萬多元。

  像張先生這樣享受到學區房升值收益的購房者不在少數,而買得越早、房子越大、地段越好的學區房收益也相應越高。"一些熱門片區學區房房價,不僅單價比區域普通房源要貴,學區房價格漲幅也更大。"漢口崇仁路一傢中介門店經紀人李靜說,雖然隻是個例,但她的一名顧客近期將崇仁路小學附近的一套二手房出手,100平方米的房子總價近150萬元,而這名顧客7年前全款買房時總價僅80萬元,相當於房子單價每年漲幅千元左右,明顯高於其他普通房源價格漲幅。

  不少業內人士指出,是租房還是買房,要視陪讀傢庭的經濟承受能力而定。如果有足夠的實力,又沒有限購,買房更合適;如果硬著頭皮貸款購買,大量的銀行利息也會擠占不少升值空間。如果經濟實力允許,全款購房的話,可以享受到被貸款利息擠壓的升值空間,由於後期獲益相對更高,所以在不考慮其他投資收益的情況下,全款買房比貸款買房更劃算。

  事實上,由於銀行存貸款利率每年都會進行多次調整,而購房者選擇貸款方式、金額、年限也都因人而異,所以學區房是買還是租,最可靠的辦法還是看傢庭自身需求和經濟條件,然後根據相應情況算一筆量力而行的經濟賬。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/07194445317.shtml

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