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傍校買房的新 孟母須擦亮眼
學區承諾最難找到維權依據
昔有孟母三遷，擇鄰而居，今有為子女求學而"傍校買房"的父母。當前樓市，學圈房剛需和婚房剛需成為推動市場成交的絕對主力。尤其當《關於做好2013年高中階段教育招生工作的通知》中規定"遼寧省將在2014年全部取消擇校生招生"公佈後，許多傢長更感嘆：以後想讓孩子上好學校就隻能通過買學區房瞭。於是，"買房送學位"已成為當前樓市的主打招牌，更成為眾多傢長和投資者關註的焦點。但有律師表示，學區承諾最難找到維權依據，提醒新孟母們求"學位"之前一定要借雙慧眼。
被教育地產忽悠的傢長傷不起
教育地產是一張稀缺牌，越來越多的樓盤與名校"嫁接"，以期提高樓盤核心競爭力。於是乎，"牽手名校"、"教育大盤"、"贏在起跑線"、"孟母不再三遷"等廣告詞層出不窮，一再觸動購房者的心弦，"名盤+名校"的營銷模式讓開發商屢試不爽。調查中，記者發現，那些借力教育的地產項目大都取得瞭不俗的業績。很多業主出手奔的就是名校"學位"。
劉女士就是沖著"學位"去置業的。她買房時東奔西走，精挑細選，最終選擇瞭北部某樓盤，原因是該小區在宣傳中一再強調自己是名校的學區房。可是到瞭孩子準備報名上小學時，劉女士傻瞭眼，開發商承諾學區的那個小學將該樓盤業主的孩子拒之門外，原因是該樓盤並非是這個小學的學區房，開發商的宣傳是虛假宣傳。
於是，像劉女士這樣孩子等著上學的業主們去找開發商要說法，可開發商卻推卸責任，讓業主去找教育局，業主們就這樣來回奔波瞭幾個月，得到的答復卻始終是正在協商中。孩子等著入學，承諾的學區卻上不瞭，劉女士們覺得被開發商狠狠地忽悠瞭一把。
開發商有無權利承諾學區事宜？
針對劉女士的案例，律師解釋：目前樓盤中的教育配套，是在土地出讓時就由政府規劃好的，如果該地塊無規劃學校，後期也基本不可能會有。社區內教育配套建成後，開發商要交給教委，由教委引進教育機構，根據區域內教育資源進行劃片分配。因此開發商無法也無權對學區問題進行承諾。在上述案例中，開發商與劉女士簽訂的購房合同中，對於教育配套並沒有明確的約定，因此劉女士也無法通過合同來主張自己的權利。對於像劉女士這樣的業主，在發現問題時，隻能自己盡早想辦法，不能將希望寄托於這些無效的承諾上。
此前就有律師表示，樓盤廣告宣傳比較容易誤導購房者。根據《最高院商品房買賣合同司法解釋》的第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"但是需要強調的是，要想產生契約責任，必須是商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施。而學校並非是位於該小區內的，劉女士在購房時也未將學區房條款寫入合同，僅憑樓書和廣告，劉女士維權十分困難。 "加上，開發商雖在宣傳中有使用過"教育大盤"的宣傳用語，但並沒有對具體學校品牌進行承諾，因此無法定義"教育大盤"的具體概念，也不能構成虛假宣傳。
購學區房最好留足開發商承諾證據
針對因學區房入學難屢屢維權的現象，有律師表示，如果業主子女入學學校並非開發商承諾的學校，且相關約定條款記入購房合同，此時開發商就涉嫌欺詐業主，構成違約。如果是因為教委調整社區劃片，導致業主子女入學學校發生變更，此時開發商是沒有責任的。
買房時千萬警惕開發商的口頭承諾，選房時不妨勤快點，多看看，多比較，同時留個心眼，即使承諾再美好，也得眼見為實。如果不能做到眼見為實，隻有開發商承諾，而且你特別看重開發商的這個承諾，例如學區，那麼在簽訂買賣合同時，一定要在合同中白紙黑字的將學區這個承諾寫清楚。尤其值得一提的是，必須在合同中寫明萬一不是理想學校的學區房，開發商得負什麼樣的責任，給什麼樣的賠償，以便量化違約責任。
開發商為瞭樓盤更好地銷售，在社區配建部分學校配套。業內人士建議購房者在選擇學校時要多觀察、對比。如果開發商或者學校承諾某一方面可以做到的話，購房者要留足證據，未來一旦出現問題也有方法和途徑來解決。
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買一手學區房要謹慎買二手學區房要仔細
在購買一手房時，一定不能隻相信開發商的一面之詞，應到學校或學校所屬教委進行咨詢，明確該學校的劃片范圍，尤其是盡量打聽清楚入住後的劃片范圍，因為入學范圍是會發生變化的，教委有可能根據生源數量進行合理調配。
對於社區內未建成的配套學校、引入品牌等要獲得盡量詳盡的信息。目前樓盤中的教育配套，是在土地出讓時就由政府規劃好的，如果該地塊無規劃學校，後期也基本不會有，即使在社區內配建的學校，如果是公立學校，建成後也是要交由教委，由教委進行劃片分配。
購買二手學區房更應該仔細做功課。首先，要明確所購房屋到底是劃歸哪所學校，其次要關註該學校對於適齡兒童入學條件的相關規定，比如有些城市的一些著名小學，要求至少三年的戶籍，還有部分房子隻附帶一個學區名額，如果前任房主已經占用，該房就不能稱之為學區房瞭。在簽訂合同時，還應對於戶籍遷出條款多加留意。記者白炎
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08242431640.shtml
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