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  21世紀不動產分析師張磊認為,北京調整二手房指導價格的具體標準還沒有公示,但據說幅度很大,部分房源可能會增加幾十萬的稅費,有的甚至比原價格翻瞭一番,這給出售二手房的業主,尤其是非滿五年或唯一住房的業主帶來極大的壓力。

  二手房成交量大跌的背後,是越來越多的剛需轉向租房市場,使得北京房租加快上漲。北京市統計局發佈的數據顯示,6月北京居住價格同比上漲6.4%,住房租金上漲6.2%,這已經是連續52個月租金上漲。其中,2010年6月至2011年11月,北京住房租金更是連續18個月同比漲幅超過10%,今年以來月同比漲幅均超過7%。張磊等呼籲,政府應該像對商品房限價一樣對房租也要限漲,因為它也是真正的剛需。

  然而,記者發現,指導價上調也使得無稅房與有稅房的價差持續加大。例如,位於四惠周邊滿五年唯一的無稅二手房,目前掛牌價普遍在37000-38000元/平方米左右,而有稅二手房售價隻能在32000元/平方米左右。

  事實上,針對20%個稅實際征收,中介一直有其避稅手段。即通過陰陽合同的方式。具體操作是,由於區域指導價低於二手房實際成交價,購房者在購房過程中可與業主簽訂兩份合同,一份是交往建委的合同,該合同價一般在區域指導價上下;另外一份則是真實價格的合同。但稅務部分征收20%個人所得稅則是以建委網簽合同為準。不過,把建委的網簽價做低,意味著銀行實際貸款額降低。一些中介因此還協助一些資金不足的業主進行抵押貸,自己在其中賺取手續費。此次區域指導價上調,據稱是針對陰陽合同這一避稅手段。

  據多傢中介反映,置換型客戶已成為目前二手房市場成交的主力客群,他們是剛需中的剛需,這些客戶往往要求目標房源必須"無稅"或者"少稅"。由此,"無稅"二手房價格一路猛漲。

  據21世紀不動產門店經理反映,近期二手房市場比較平穩,客戶仍然優先考慮"無稅房",對於戶型等各方面條件都比較好的"有稅房",也會受到部個人信貸比較利率二胎年息分客戶的關註。但由於北京市按照新上調的二手房過戶指導價格計稅,這使得不少有稅房出現瞭主動降價的現象。

  不過,北京中原市場總監張大偉稱,中原地產內部曾做過統計,當前北京二手房成交的85%是無個稅的房源,10%是個稅很少的5年內房源,真繳納個稅的隻有5%。這次區域指導價上調預計10%有個稅房源成交受到影響。區域指導價上調將影響10%-20%二手房源的成交。

  據21世紀不動產亞北區域西湖新村店反映,經常出現客戶看好房後二胎代墊,無稅房業主臨時大幅跳價現象。例如:有一套房業主報價245萬,客戶決定購買後,業主又將價格漲到260萬,上漲15萬。還有一套69平方米的房,年初140萬,現在已上漲到180萬,單價漲幅超過5000元。

  近期,北京市悄然上調瞭二手房區域指導價,從7月1日起執行。盡管北京市有關部門稱這隻是正常調整,但在部分地區2011年以來房價已大幅上漲的情況下,尤其在嚴征20%個稅背景下,其價格的調整將直接影響"個稅"計提幅度。

  張磊稱,從市場情況來看,客戶還比較平靜,沒有出現急於過戶的情況,這主要是因為客戶對於"個稅"的轉嫁還未能完全接受,大多數的買方仍會以購買"無稅房"為主。有購房者表示,如果漲稅太高,就會轉向新房市場。張磊稱,這或將使"無稅房"進一步漲價。

漲稅令北京二手房雪上加霜

  北京市房協秘書長陳志也表示,多次上調二手房指導價是為瞭更貼近市場,更準確地反映交易價格的變動情況,隻有逐漸接近市場成交價,才能有效杜絕二手房交易過程中靠陰陽合同來避稅的問題。但這項政策將對二手房交易起到收緊作用。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/08142301137.shtml
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蕭奕翔

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