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  限漲還是限價,已不是問題

內容來自sina新聞

  不少專業人士還分析,深圳"限價令"的升級重申,是新一輪地方落實"新國五條"細則的開始,深圳限價政策或會引發其他城市紛紛跟進。據前述深圳規土委第一直屬管理局官員稱,廣州等城市的房價控制目標或很快出臺。而各地方政府醞釀的新一輪調控細則,其嚴厲程度可能會超過很多人的預期,比如限購升級、二套房貸收緊等,"炮聲不遠瞭"。

  據可靠消息,"限漲令"消息來源於深圳各開發商被深圳規土委約談後。3月13日,管轄羅湖、福田的第一直屬管理局進行瞭一場名為"羅湖、福田轄區房地產市場調控暨培訓會議"的培訓。培訓由新任副局長李傢寶主持,約12傢開發商到場,包括京基、合正、深物業、農科、深業、華來利、蘭江、萬澤等當地品牌房企,實質內容即要求開發商旗下樓盤,以首期單位為基準,房價隻能跌不能漲。同一時間,南山、龍崗等區域的規土委直屬管理局也召開瞭同類內部會議,傳達瞭同樣的精神。

  "現場比預想的要平淡。"前述富通地產高層說,大傢對"新國五條"配套細則已經未雨綢繆很久。"本次口頭通知的政策和兩年前的'限價令'極為相似,依然以個盤成交均價的逐月零增長為目標,隻跌不漲將是這一政策的目標。"房屋二胎借款銀行利率多少免費諮詢試算

  截至記者最後截稿之日,廣深二手房市場尚未發生明顯變化,雖然出現小幅的量縮價升的局面,但市場長期預期是否已經發生改變、以及在未來更為細化的地市一級細則出臺後又將如何表現等問題,仍有待更長一段時間的觀察後才能做出判斷。

  

  房價還到底能不能跌下來?--這一名為"限漲令"的調控措施3月13日從深圳傳出,迅即波及全國,雖然房價仍然在堅守,但房地產股已然聞聲大跌!

  重申"限價令"的同時,《深圳市商品房預售價格備案辦法》(以下簡稱《辦法》)也正式下發,要求深圳房價調整超15%時須備案。這一《辦法》自2013年5月1日起施行,有效期5年。

  "新國五條"出臺後,地方何時出臺配套細則以及細則內容如何,一直牽動各方神經。深圳此時祭出系列調控措施,無疑是先行一步,其標桿作用直接導致瞭地產股的下跌。"特別是在近期房價出現異動的情況下,深圳這一行政手段的即時運用將對當地樓市產生調控以來最大的影響。"富通地產一位高層人士向記者分析認為。

  2月末以來深圳"限價令"的升級重申,當時就被視作是新一輪地方落實"國五條"細則的開始。正如本文所料:3月25日,廣東省率先轉發國務院17號文,成為全國首個令國五條落地的省級行政單位。據深圳當地一名官員表示,各地方政府醞釀的新一輪調控細則,其嚴厲程度可能會超過很多人的預期。

  中原地產一位人士表示,廣東省轉發17號文的細則,延續瞭前期國務院政策的基調,但沒有對操作細節的進一步清晰化,目前主要還是隻有威懾效果,實際落實力度和市場反饋效果還將視更為詳細的地級政府的實施細則而定。

  3月15日,深圳規土委第一直屬管理局的一位官員向記者透露,深圳實施"新國五條"的地方細則本月底或出臺,"目前,深圳規土委與金融、稅務等各相關部門正聯合草擬"。

  "我們收到通知後,緊急開會商討對策。"前述富通地產高層表示,預計這一政策將對新項目獲取預售證,及在售項目合同備案產生較大影響,同時,對接下來各項目的推盤節奏、推售產品結構也將產生較大影響。

深圳辟謠限漲令 重申限價令

  另一方面,部分購房者已從加緊買房轉變為繼續觀望。接下來的可能性則是,今年深圳一手房和二手房的成交量都將萎縮,價格出現明顯的下跌趨勢。

  被稱為消息來源的深圳市規劃和國土資源委員會(下簡"深圳規土委")迅速辟謠,表示深圳市並未出臺新的"限漲令"政策,這是沿用兩年前的"限價令","即運用調控機制,引導房地產開發企業理性定價,執行關於商品房銷售明碼標價、'一房一價'等規定"。

  多位業內人士認為,面對"限漲令",部分有實力的開發商會選擇"預售"轉"現售"。其他小開發商在市場嚴峻的情況下,會選擇降價賣樓。高端項目首當其沖,面臨降價,或者將期房轉為現房對外發售,因為現房售價並不在備案系統約束范疇。

  不過,和兩年前不同的是,本次目標均價僅控制項目首月價格,本月實際銷售均價控制下月價格。預售批準後,在系統填寫的目標均價就開始顯示其作用,第一個月的售價將受目標均價控制,但下一月的銷售均價將不再受目標均價控制,而是受前一個月銷售均價控制。

  "這次的政策是對此前限價政策的強調,核心是規定單個項目成交均價月度環比零增長。" 前述深圳規土委第一直屬管理局官員表示,樓盤價格是自己和自己比,這個月成交均價和上個月比,都不能漲,否則就不讓網簽、備案。

  深圳規土委的官方文件稱,要求開發企業嚴格按照經價格部門備案的銷售價格,明碼標價對外銷售,對其超過備案價格銷售的,房地產信息系統會自動提醒企業調整售價,以符合備案價格的要求。

  樓可以賣,價不能漲

  房價控制目標的地方問責制此次在國務院辦公廳下發的"新國五條"細則中被重點提及有關。此次細則特別對房價上升相對較快的各直轄市、計劃單列市和省會城市的地方政府予以瞭強調,作為今年頭兩個月房價上漲幅度在全國都首當其沖的深圳,其地方政府或是感受到瞭來自北京的相當壓力。這被業界普遍認為可能是"限價令"升級的主要原因。

  "自進入2013年以來,深圳有多個高價位樓盤上市或即將上市,為避免全市房價過快上漲,深圳決定開始提前嚴格落實'新國五條'細則的有關規定。"深圳規土委的相關人士表示,希望通過該方式避免部分樓盤價格過快上漲、以及因結構性差異導致的價格波動,從而影響購房者預期。

  在深圳幾乎消失瞭一年之久的"限價令",此次借"新國五條"重出江湖,嚴厲執行的程度令業界重新調整瞭對樓市未來趨勢的判斷。不少開發商表示,升級版"限價令"下,企業已經不是完全依照市場供求定價,而隻能根據自身對項目定位的判斷來制定價格策略。

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  市場研究人士則認為,這是地方能調節均價、完成全年房價控制目標的最有效措施。"相對於其他調控手段,限價措施顯然更簡單易行且效果顯著。"中原地產華南總裁李耀智在微博上表示。

  據筆者調查,多傢開發商的部分樓盤項目已經受到價格制約--因定價過高而無法取得預售資格。

  前述深圳規土委第一直屬管理局官員亦表示,"其實沒什麼新東西,我們都是采取原來的一些措施,貫徹國務院的調控措施。"深圳2011年出臺的"限價令",自2012年市場陷入低迷後在執行層面已經放松,幾近失效。

  包括萬科、招商、金地等大多數被約談的開發商均確認瞭政府部門口頭下達的對90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新房將實施全面限價的通知。"要求嚴格限制超越價格紅線的項目備案登記,超出政府限價的項目將不予備案",即2013年深圳新房均價必須是"零增長"或者是"負增長",以首期單位為基準,隻能跌不能漲,並且細化到瞭每個樓盤、每個月的成交均價,而不僅僅著眼於片區均價、全市均價。

  果然是廣東省率先表態

  3月25日,在市場上濃厚的"誰是第一個撞線者"的猜測與觀望情緒中,廣東省作為首個省級行政單位、率先轉發瞭國務院"國五條",表態要求廣州、深圳在3月底前公佈房價目標,要求房價上漲過快地區要嚴格執行17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定及嚴格執行限購政策。其中,明確限購未擴大至新的城市,將繼續在已執行的廣州、深圳、珠海、佛山四城嚴格執行。對於市場最為關註的個人所得稅、信貸政策等,則仍然沒有明確政策指引,有關具體內容還有待更為詳細的後續地方的細則而定。

  多傢網絡媒體廣為傳播《深圳"限漲令"出臺:今年房價隻準跌不許漲》一文,文中稱,"深圳國土部門近日已出臺"限漲令",明確要求2013年深圳所有新盤,成交均價必須實現月度環比零增長,即每個新盤、每個月的成交均價,環比上個月都不能上漲。據悉,該政策已經開始執行。"

  財經評論人葉檀撰文評論表示,廣東房產新政含糊而無新意,多項措施均是老調重彈,唯一亮點是"年底地級以上城市房產信息聯網,為未來實行統一的稅收打下基礎"。同時,葉檀認為,中國的房地產市場板塊已經破碎,各地需要的是不同的政策,含糊不清的統一政策起到的效果不會好。

  事實上,根據記者得到的多方消息來看,深圳的限漲令不但確實以"口頭通知"的形式存在,而且已經被迅速佈置實施。"控制房價上漲"這一政策目標,在落空多年之後,終於被地方政府以最強硬的行政手段開始強行實現。

  辟謠無法掩蓋其背後決策者意欲打壓房價的決心。一些紮根深圳、近期屢有新盤推出的開發商表示,已被口頭通知,標價出現上漲的單位將無法網簽備案。這樣的措施因其嚴厲程度,被深圳業界稱為"限價令"升級版。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/14582113855.shtml

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