蕭奕翔

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內容來自sina新聞

房企出奇招吸客 購房者當心入套

  拿30萬元資產證明看樓便送價值2胎銀行年息數千元的coach包包，萬科北京項目"脫掉"裝修均價直降超五千元，"零首付""墊首付"的新房遍地開花......在這場樓市回調的拉鋸戰之中，記者發現，原本被認為有"安全墊"的一線城市，出現瞭各出奇招的"促銷"。

  業內人士分析稱，目前房企整體2季度銷售壓力普遍加大，相比中小房企受制於資金的需求不得不促銷回籠資金，大型房企在一線城市"跑量"更多是求擴張。不過，促銷手段名目繁多，並不是每項都實惠或者適合，購房者"撿便宜"的同時更需要"擦亮雙眼"。

  文、表/記者潘彧圖/CFP

  手段1:看樓提供30萬元資產證明換名包

  "輕松一刷，coach到手"，昨日，記者的微信上出現瞭一條來自廣州市番禺區某樓盤的消息。該消息表示，參與者隻需要提供30萬元的有效資產證明，包括銀行存款、股票，在指定時間內到該樓盤售樓部確認，便可領取coach包包。

  記者隨後撥通該售樓部電話，一位銷售人員證實瞭這個消息。"我們樓盤在下周開放新一期單位，做這個活動主要是吸引人氣。"而記者問及包包，其坦言："尚未看到具體款式，隻知價值數千元。"

  無獨有偶，此前，另一位於南沙區的高端樓盤也推出過"到訪抽iphone5S"的活動。在樓市淡靜的情況下，看樓禮品"高大上"的趨勢越來越明顯。

  提醒：高端禮物是"噱頭"

  記者瞭解到，一般此類贈送"高大上"禮品的活動，都隻是以提供限量禮物這一"噱頭"來取人氣。

  例如此次送coach包，銷售人員便直言"貨量不大，大概隻有幾十個，即使去瞭現場也不一定能夠保證拿到。"

  業內人士表示，購房決定的做出本身涉及多方面的考慮，被厚禮吸引過去的購房者更應該貨比三傢。

  手段2:萬科北京精裝房變"裸賣"

  繼北京萬科橙項目低價"裸賣"入市後，樓市"一哥"萬科在北京的另一個新盤價格再度低於預期。據北京市住建委網站消息，3月30日獲得預售審批的首開萬 科·公園裡項目擬售均價為每平方米26500元~28022元，比此前銷售人員給出的每平方米31000元至34000元的預期報價，"直降"超五千元， 但與之前的住總萬科橙項目一樣，原來預計的精裝修房變成瞭毛坯房。

  萬科多年來一直以精裝房作為自己的開發特色，2013年年報顯示，其 當年裝修房比例已達約九成，基本實現全裝修的目標。而對於此次"脫光""裸賣"，萬科曾表示："系公司根據市場情況作出的自主選擇。"而萬科集團副總裁毛 大慶則表示，由於北京市住建委會對期房進行預售價格指導，審批價的限制，讓萬科放棄瞭原來方案中精裝修、空氣凈化系統、以及學校等配套設施的引入，以達到 降低成本的目的。

  而在廣州，"裸賣"的現象也早在去年年底便有出現。荔灣區中信西關海前期售價為2.8萬元/m2帶裝修，該盤在12月 初推出一批毛坯特價單位，價格為2.4萬元。而時至今日，廣州市的全新盤或老盤新推貨量中，毛坯房的比例已經大大上升，價格也普遍低於周邊精裝房數千元。 選擇毛坯交房以"低價"吸客的房企包括凱德、保利、越秀、奧園、敏捷等一線房企或本地大型房企。

  提醒："沒錢得閑"可選毛坯房

  精裝變"裸賣"究竟是否劃算？記者建地買賣缺錢急用哪裡借錢瞭解到，諸多"裸賣"項目相比周邊的帶裝修盤源並未很"筍"。

  以一樓盤為例，其毛坯兩房小戶型均價僅為1.8萬元，而同期推出的帶裝修三房單位均價為2萬元。兩種盤源的價格相差並不大，但後期的裝修成本並不見得比差價更低，且需要付出更多的時間及精力。

  為此，購房者不應被眼前的低價"沖昏頭腦。""當精裝房和毛坯房差價不算太大時，'有錢沒閑'可選精裝房，而'沒錢有閑'可購買毛坯房。"

  手段3:北上廣深普遍"墊首付"銀行房貸二胎利率缺錢急用哪裡借錢

  在廣州，開發商以"墊首付"方式促銷的樓盤接近20個，涉及保利、合景泰富、祈福、雅居樂、時代地產等。

  一個樓盤項目部工作人員說："我們推出的墊首付活動，不會影響到簽購房合同的時間，開發商會先墊付一部分首付，購房者再分期將這部分資金還給開發商。"

  記者發現，同樣在一線城市的北京、上海、深圳，也出現瞭普遍性的"墊首付"促銷。在深圳大亞灣片區，開發商以各種名目"墊首付"也已屢見不鮮。而上海郊區一住宅項目也在3月底打出"墊首付"牌，百萬元左右的房子，首付8萬元，其餘部分2個月內付清即可。

  記者瞭解到，目前樓市的"墊首付"方式也五花八門，有的是開發商直接墊付部分首付，有的是由中介機構或者金融機構向購房者提供短期貸款，而貸款的手續費和利息由開發商負擔。不過，這些方式都客觀上達到瞭降低購房者的準入門檻從而"吸客"的效果。

  提醒：需考慮短期內現金流

  易居房地產研究院研究員嚴躍進同時提醒，這個方式需要以購房者未來有穩定的收入或現金流為前提。記者從廣州一樓盤瞭解到，目前推出墊首付的優惠方式，交 10萬元定金定下意向房源之後，餘下的首付款需要在1年~1年半以內付清，每個月的付款不能少於3萬元。記者以一套125m2，七成首付，均價13500 元的房子為例計算，原本需要首付118萬元的房源隻需要首付10萬元便可以"到手"，但在接下來一年半以內，每個月需要負擔超過6萬元的首付款。此外，假 如剩下的三成資金以20年貸款的形式完成，利率上浮1.1倍，每個月需還4000元按揭，兩項相加，月付超6.5萬元。

  同時，記者計算得知，假如最初購房者手上有足夠的首付，通過這種方式去進行分期付款，再將手中的剩餘首付按照年化收益率5%的方式進行理財，大約能夠賺得4萬元。而在市 場上，大部分的首付分期優惠政策僅為數月，能給購房者的優惠更少，資金壓力也更大。因此，業內人士提醒，假如沒有足夠資金實力，在面對"墊首付"的優惠 時，不要勉強買樓。

  數據：大型房企現銷售下滑

  截至昨日已經有超過30傢房企公佈瞭一季度銷售業績，近半房企出現瞭同比明顯下調。其中，保利地產、華潤置地、合生創展、金地集團、越秀等大型房企的一季度銷售業績均同比出現下調，華潤置地一季度銷售業績甚至下調近50%。

  中原數據顯示，3月，十傢標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。其中北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地成交額處於高位。累計土地出讓金僅次於2013年3季度創造的歷史記錄。

  業內：房企二季度銷售壓力加大

  "2014年房企銷售業績難以樂觀，從目前數據看，銷售同比上漲的企業其中部分是因為2013年的高額結轉，從1~3月份的同比變化可以看到，銷售結轉的逐漸減少影響瞭同比漲幅。"中原地產首席分析師張大偉分析認為，這種情況下，房企在2季度銷售壓力將普遍加大。

  在銷售壓力的重壓下，房企各出奇招"促銷"也是理所當然。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為，"目前一線城市也開始放下高調的姿態，部分樓盤在醞 釀下一輪優惠政策。當然，目前部分降價或讓利的房企，本身房型、地段等都是性價比不高的，而且多屬於中小房企。其受制於回籠資金的需求，才會出現各類讓利 的舉措。"

  而對於大型房企也加入促銷戰團，嚴躍進表示，此類房企在年初土地儲備等任務完成得不錯，所以目前的重心是趕超年初制定的銷售目標，通過跑量來提振業績符合其擴張的思路。

  而對於"各出奇招"的促銷手段，嚴躍進表示，對於剛需購房者來說，送奢侈品並沒有降價營銷帶來的效果好。而相比"裸賣"的做法，零首付的做法的誘惑力更 大。"不過不光對於購房者的資金鏈有要求，對於房企的資金鏈穩健也有一定要求。"其表示，如果房企本身資金周轉較困難，那麼零首付反而會加劇資金矛盾。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/12154060683.shtml

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