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內容來自sina新聞
物業"灰色收入"該誰說瞭算？
在沙河口區一處新建封閉小區內，就小區電梯廣告收入的賬目公開問題，部分業主和物業公司爭論已久。在這個電梯內遍佈廣告位的小區裡，有人估算過："一個2萬平方米左右的小區，年廣告收入可能達到近10萬元"。
而在我市很多小區，隨處可見的廣告收益對於業主而言都是一筆"糊塗賬"，基本沒有物業會公開賬目，不少業主甚至不知小區2胎車貸貸款全省皆可處理內還有這份收入。
近日，記者在調查中發現，除瞭廣告收益外，活動入場費、小區公共用房租賃費等物業的"灰色收入"也不同程度存在。一些物業負責人認為，在小區物業費收繳比例偏低、物業費整體水平不足以維持小區運行的大環境下，這些"灰色收入"應該作為物業開支的合理補充。但業主們的態度則是：這類公共收益應該"取之於民，用之於民"。
部分業主稱應對小區內廣告收入有知情權
住沙河口區這一小區的業主孫先生介紹說，該小區主要由帶有電梯的高層和小高層住宅樓組成。"幾乎每部電梯內都有燈箱廣告。"孫先生說，此外在小區內的道路兩側也設置有廣告位。"這些廣告收入交給瞭物業公司，但廣告位置占用的卻是公共空間。"孫先生認為，對於小區內廣告招商情況和收入去向，對小區公共空間擁有"所有權"的業主至少應該有知情權。
為瞭廣告收入的知情權，孫先生和小區內部分業主多次向物業提出要求，希望物業作出解釋。"但物業一直堅持：小區廣告招商是'物業內部事宜'，不需要向業主公開。"這令孫先生很是疑惑。"用我們的地方做廣告獲利，難道不需要向'主人'解釋嗎？"對此小區物業一位負責人稱，小區內發佈廣告確實會產生部分收入。"但是這些居民沒有算過賬：單純靠收取物業費，物業是無法運轉下去的。更何況現在物業費的繳費比例很低，這些廣告收益都貼補給物業運行瞭。"
記者在采訪中發現，對小區內廣告費的"來龍去脈"，能像孫先生一樣產生疑惑的業主，還真不是很多。更多的業主對物業這一"財路"並不瞭解。
在甘井子區一處小區內記者看到，每個居民樓樓道口都安裝瞭燈箱廣告，小區內同一內容的廣告數量達到瞭上百。而物業工作人員對此的解釋是：燈箱廣告主要作為"感應燈"使用。"廣告內容隻是順帶進行發佈。"記者問及廣告費用問題，物業工作人員表示"具體情況不瞭解"。而記者在小區內詢問多位業主，他們對小區廣告的事情並不知情。"路過時或許會看一眼，至於收費問題還真沒多想。難道小區物業廣告收入，還能發給業主嗎？"一位受訪居民不解地說。
而在其他小房貸二胎試算利率多少免費諮詢試算區內，除瞭燈箱廣告、廣告發佈欄等形式外，高層電梯廣告、樓體廣告等載體也不同程度存在。至於廣告是什麼時候進來的，誰同意進來的，怎麼進來的，廣告的收入多少，以及資金具體流向，近80%的受訪業主表示自己不清楚。
物業還有哪些"灰色收入"？建地貸款彰化線西建地貸款
那麼小區內的廣告收益究竟有多少？記者在采訪中發現，小區內廣告的內容多數以數碼產品、通信、培訓、理財等內容為主。我市一傢廣告公司負責人趙先生告訴記者，針對寫字樓、新建封閉小區以及高檔社區的"分眾廣告"已經是目前不少廣告公司爭奪的主要陣地。"按照小區位置、居民收入水平的不同，費用也各不相同。"趙先生說，通常情況下，一個2萬平方米左右的小區，全年廣告收入可達到近10萬元。按照每月每平方米1.5元的物業費標準計算，廣告收入已經超過物業費收入的4分之1。"傳媒公司到小區安裝廣告，合同都是與物業聯系並簽訂，費用自然也交給瞭物業。"趙先生說。而在記者采訪的幾個小區內，物業公司均未向業主公佈這筆收入的具體收支賬目。"這不相當於是'灰色收入'嗎？"有業主表示。
事實上，小區廣告收入隻是物業"灰色收入"的一部分。
遼寧暢法律師事務所的王力律師表示，在他代理的多起業主委員會和物業糾紛案件中，關於物業"灰色收入"的賬目問題都是關註焦點。"除瞭固定設置的廣告外，不少新建小區內會有商傢搭臺佈展、擺攤設點，這部分活動費用都是交給物業公司的。"王力說，在甘井子區一處新建小區，業主委員會瞭解到物業公司還向小區內進駐的裝修、保潔等公司收取瞭進場費。"這也導致瞭裝修壟斷吊裝壟斷情況的出現。至於這些收取的進場費哪去瞭，物業公司拒不說明。"還有公共用房對外出租、劃定地上車位收取車位租金......王力說，作為小區的"管傢"，利用小區公共利益獲得收入，這已經成瞭不少物業公司的潛規則。"總而言之，物業費絕不是小區物業的唯一收入。但像小區廣告收益一樣，這些收入對於業主而言，都是不透明的。"王力表示。
"灰色收入"究竟該由誰支配？
記者采訪期間，部分物業公司對於這些"額外收入"都予以默認。但有物業公司負責人認為，這些利用公共空間產生的收益不能被叫做"灰色收入"。"我認為應該是物業運作經費的一種合理、合法的補充。"甘井子區一傢物業公司的負責人表示，目前部分小區物業費標準低、收繳比例不足，這都令物業不得不想辦法"創收"。
以甘區某小區為例，小區物業費標準自2000年以來一直是0.45元/平方米。13年間，物業保潔使用的塑料袋由8分錢一個漲到瞭0.48元。保安員工資從每月400元漲到瞭1400元。加上不斷上漲的電費和其他各項開支，與13年前相比，物業的運行開銷增加瞭近一倍。但物業費還是停留在原來的標準線上。而因為物業費調價需要經過與業主委員會協商並獲得同意；獲得2/3以上業主同意；上報物業主管部門備案登記這三道關，物業費調價屢屢卡在前兩個環節上。即使如此，小區物業費交費比率也隻達到70%左右。"在這種情況下，物業獲取的一些額外收入都用於補貼運行開銷瞭。"這位負責人說，總不能讓物業"光跑不吃草"吧。
對於"灰色收入"，小區業主們的態度也各有不同。有業主認為，可以讓物業在公開賬目的前提下保留這部分收益。"適當補貼物業也是可以的，但是至少要讓業主清楚這部分收入有多少，花到哪裡去瞭，是不是真的用在瞭小區環境的維護上。"市民韓先生說。但另一種更激烈的觀點則認為，既然是利用小區公共空間和公共權益獲取的收入，那麼就應該歸全體業主所有，物業無權支配。"如果物業認為沒有這些收入就運行不下去，可以向業主大會或者業主委員會申請撥付部分資金，但前提是：這些收入必須離開物業的管控。"市民孫先生認為。
小區廣告費之爭
雙方各說各的理
業主說法：
廣告占用的是公共空間。對於小區內廣告招商情況和收入去向，業主應該有知情權甚至是支配權。
物業說法：
廣告等"額外收入"應該是物業運作經費的一種合理、合法的補充。目前部分小區物業費標準低、收繳比例不足，這都令物業不得不想辦法"創收"。
律師解讀：
賬目公開最重要
遼寧暢法律師事務所的王力律師認為，所謂物業"灰色收入"，其實就是小區的公共收益。這是指物業公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。
常見的小區公共收益包括：公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車位收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、會所、遊泳池的經營收入；部分通信運營管理費；因損壞小區的公共設施進行的賠償；物業管理用房的收益等。
王力認為，小區公共收益是全體業主共有的，具體如何支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定。如果由物業或者業委會代為管理，代管方需要提前制定使用計劃，使用後也要公示賬目。如果小區有業主委員會，可通過業委會出面要求物業公佈收益，有盈餘則需返還業主；如果小區未成立業委會，業主可聯合申請仲裁或提起訴訟，獲取分紅。物業一方在法律層面上是為業主服務的，隻有在事先得到業主授權的條件下，才可使用小區資源來營利，且這些收入也應列入被監管之列。王力認為，物業獲取利益的主要途徑，還應當是依靠收取物業管理費用；而業主對於提供服務的物業管理者，也應當給予報酬。但在目前不少小區業委會缺位，或者業委會有名無實的情況下，真正通過業委會或業主大會來管控小區"公共收益"，短期內尚難實現。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-01/08132560809.shtml
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