蕭奕翔

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  杭州"崩盤"？！那鄭州呢？

  杭州效應不會波及廣州

  我 們通過研究城市房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)對城市風險進行對比分析，通常我們認為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高於18個 月市場將呈現供過於求，低於6個月則為供不應求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供不應求，低於0.8則為供過於求。

  濟南目前仍然以剛需和剛改大軍為購房主力，純投資型的物業占比重小；另外，濟南房地產市場所處的經濟大環境也與杭州等城市截然不同，對於未來濟南是不是會遇到和杭州一樣的問題，不敢妄下定論，但是至少現在，濟南房地產市場很忙的。

  天津與杭州相比較，房價不及杭州的高險，也並不吸引投資人士的眼光，外來人口導入量又不足以與北上廣深相提並論，所以天津應列為自產自銷為主的城市。

內容來自sina新聞

  要謹慎勿悲觀，開出樓市處方藥

點擊查看：全國重點城市短期風險對比圖

  廣州房地產市場一直都是健康有序的，目前廣州房地產市場總體表現也較為穩定，個別樓盤及開發企業存在策略性降價，而撤市設區的熱點區域增城從化不少樓盤有漲價行為。消費者應保持平穩的心態，樓市降價是小范圍的事情，何況，在市場經濟中房價有漲就有跌。

  克而瑞房價青島首席分析師鄧國華

  杭州效應不會波及天津

  克而瑞房價全國首席分析師丁祖昱

  同 時與中心城區相關聯的近郊區域漲價也勢在必得。有可能影響近郊房地產市場房價漲幅的前提是，中心城區相對發展緩慢的區域出現大規模拆遷規劃等問題，如河北 區、紅橋區部分發展相對滯後板塊的大規模拆遷並新建，有可能會對近郊市場造成沖擊，而這種可能性目前來看微乎其微，畢竟一個城市的發展是由時間推移而規劃 成立的，並不是一夜之間就可以天翻地覆的。

  這兩天，我註意到杭州樓市事件開始發酵瞭，再加上銀行信貸收縮尤其是個別銀行暫停房地產信貸業務的報道，立馬體現在瞭資本市場上，24日A股房地產板塊位居 跌幅榜首，跌幅達5.51%。我之前提到"市場有信號，如何來把握，謹慎很需要，悲觀沒必要"，講完後就有朋友問我如何做到謹慎並為什麼不要悲觀，我想歸 納成"四個三"，分別是"三個確保"、"三個註意"、"三個不要"和"三個機會"。

  2012年青島市商品住宅市場成交量為891萬平方米同比大漲25.51%，2013年為1162萬平方米同比增長30.40%，連續兩年的大幅增長後， 2014年青島住宅市場的政策背景和價格預期都不樂觀，"進二退一"的現象很可能再次出現，但是2014年青島市商品住宅市場是否會出現2008和2011年的深度調整，還是出現一個微調整或暫時停滯(整體成交量出現小幅下滑或與2013年基本持平)，這要取決於大眾媒體的輿論導向和品牌企業的市場策略瞭。

2月18日，杭州城北的樓盤德信北海公園宣佈直降數千元，推出瞭15800元/平米的"清盤價"，此舉引發周邊樓盤天鴻香榭裡按耐不住，19日晚緊急降價迎戰，售價直接從17200元/平米直降到13800元/平米。

   青島商品住宅市場走勢存在一個有趣的規律，那就是"進二退一"，具體來說就是連漲兩年後緊接便是一年的調整期。2006-2008年如此，2009-2011年也是如此。

點擊查看：近期全國重點城市商品住宅成交表及重點城市市場短期風險對比圖

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/155826263製造業二胎年息借貸增貸轉貸35.shtml過嶺重劃區任何問題免費諮詢

  以最近的2009-2011年為例，2009年青島市商品住宅市場成交量為775萬平方米同比增長67%、2010年為925萬平方米同比增長19.35%。在經歷瞭兩年的大幅上漲後，2011年青島市商品住宅市場成交量大幅下滑僅為710萬平方米同比下跌23%。

   廣州近幾年盡管房地產市場火爆，但成交量維持著相對高位，供應量有所增加，但供求總體趨於平衡，市場表現相對穩定。哪怕是市場環境非常糟糕的2011年，也隻是階段性降價，並沒有形成降價潮。

  克而瑞房價濟南首席編輯裴現梅

  杭州樓市正在起變化，濟南呢？

   據克而瑞統計，2013年濟南市新增供應約1080萬方，成交約790萬方，餘下瞭290萬方的庫存(實際上應該大於這個數字)。按照2013年月均去化66萬方計算，庫存消化需要4.4個月。這實際上是一個比較健康的數字。再看2013年土地成交的情況，由於開發商普遍對未來市場，特別是濟南市場看好，土地成交有所突破，但是這更大的得益於全國性質的開發商進軍濟南，從濟南的城市個性來看，政府層面對土地的控制比較理想，沒有冒進的現象。從克而瑞(CRIC)統計的濟南市2010年到2013年的拿地統計來看，2012年由於調控等的影響，市場不被看好，土地拍賣和成交也收到一定的影響，但是成交總價還是穩步提高。

  克而瑞房價廣州首席分析師梁永光

  克而瑞房價天津首席分析師沈文

  三個確保：1、確保現金流；2、確保快周轉；3、確保做主流。

  天津的房價分佈圖並不平均，中心城區的房價不斷上漲是大勢所趨，而且對於中心城區的房價來講，現在的拿地成本遠遠高於先前的項目，由於去年多單價地王被拿下，預計在2014年的十月份將會有大批量遠高於現房價的項目入市，也將會對中心城區的價格現狀造成一定的影響。對於中心城區的結論就是還會漲，而且也會有一定的漲幅空間。

  三個不要：1、不要拿地王；2、不要高負債；3、不要拼指標。

  西青區大寺鎮等泛梅江地區也會是漲幅的地帶。

  未來不被看好的地區將會是類似於寶坻等人口飽和度不足的區域，同時近期藍印政策的模糊界定也給區域帶來瞭大量不穩定因素。

  克而瑞房價鄭州首席分析師吳洋

   克而瑞認為，杭州之所以會出現降價，根本原因是庫存量巨大，消化周期過長。任何一種商品當出現供不應求的情況時，就會出現降價，反之則是漲價。而就1月份克而瑞月報中顯示，鄭州商品房市場供求率為0.91:1，明顯供不應求。此外，在市場上在售項目中，以80-90平米剛需戶型的銷售最為緊俏，市場上剛需占據購買力的絕大多數。因此，鄭州房價的投機泡沫相對較小，可降價空間小。另一方面，2013年末鄭州市場上商品房的庫存量為402.92萬方，按照2013年月均近80萬方的去化速度，庫存量僅用5個月即可消化殆盡。5個月的去化周期尚屬正常范圍。據此判斷，鄭州並不會加入杭州樓市降價潮。

  房價突降 青島住宅市場2014又到崩盤時？

  三個註意：1、註意降價信號；2、註意去化信號；3、註意土地信號。

克而瑞房價22城首席分析師看樓市馬年第一降

  三個機會：1、提高占有率的機會；2、彎道超車的機會；3、大量挖人的機會。

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