蕭奕翔

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內容來自sina新聞

  難以兌現的不動產

  事實上，樓市持續萎縮在進入12月後越發明顯。廣州十區二市在12月的首周一手住宅成交量僅為941套，環比前一周1639套下跌瞭四成。而中國指數研究院12月9日公佈的數據也顯示，全國43個城市中，超過五成城市的成交面積同比下降，其中廈門下跌瞭超過九成。

  另一方面，CLI中國土地市場指數編制總負責人、國土資源部法律中心主任孫英輝認為："三季度地產景氣指數顯示，經過房地產市場調控，2009年一季度以來不斷膨脹的地產市場逐步回歸正常。"該季度地產景氣指數環比下滑25.1%，同比下滑10.4%，在孫英輝看來，這遠超一般的季節性變動，從往年的數據分析，"一般季節性變動會集中在當年四季度到次年一季度，下滑幅度在6%左右。此次下滑超過20%，是近年首次。"因此其表示，這顯示地產投資總額下滑，銷售面積高位回調。

  與此同時，大連萬達集團董事長王健林也放話，認為"三四線城市機會越來越小，20年內中國樓市將倒。"

  "這些數據我不懂，但現在房產兌現的難度實在太大瞭，我決定先放掉一批房子。"老林是樓市的投資常客，憑借著這些年在政府工作積累的人脈，在北、上、廣、深有著十幾套房產。但他認為是時候改變一下持有的投資品瞭，"如果價錢合適，我打算在北、上、廣、深各留一套房產就行瞭。"

  "結果隻能是等待居民預期收入快速提升；又或者市場有價無市的局面維持一段時間後，樓價下跌。"李大偉預言。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/09043805548.shtml

  房貸2胎利率試算表缺錢急用哪裡借錢五年首次下滑？

物業變現難度增加 已有資金從 樓市轉出的苗頭

  有業內看來，全國商品房銷售出現明顯下滑，是因為年初宜蘭員山土地貸款的時候最高同比增幅達到將近50%，現在逐步回落到20%左右，預計2014年這個增幅還會繼續回落。與此同時，房屋供應還在持續放量，2014年供應量可能會明顯增加。

  數據顯示，11月末，商品住宅待售面積增加932萬平方米，同比增長43.1%，較10月末同比增幅進一步上升。上述業內強調這是一個市場轉周期的變化，現在處於短周期高位回落的階段，2014年會出現調整期。但未來房地產市場是否會重新升溫，現在還很難判斷。

  對地產商而言，2013年是中國樓市毫無疑問的豐收年。但臨近歲末，在各地的調控細則出臺後，各大中城市的房產銷售行情轉淡，地產股票下挫。是開發商有意剎車，還是市場已到強弩之末？近日《中國經營報》記者從一些投資理財師中瞭解到，目前已經有資金從"樓市"轉出的苗頭，這些撤出的資金或進入股市，或移師海外。

  讓老林有此決定的原因是今年一次"艱難"的房屋放售。他在廣州中心城區有一套市價在500多萬元的房子，2013年年初老林出售房屋作為子女留學費用，當時樓市處於高峰期，而老林的物業無論區位配套還是物業品質，在廣州都是數一數二。沒想到該房屋出售長達8個月，直到2013年11月老林減瞭兩次價才把物業售出。這大半年時間，老林接觸的買傢幾乎是清一色的投資客，"起碼是手中有幾套房子，幾乎都沒打算用於自住。"老林表示，這讓他有些危機感。"中介對我說，廣州300萬元以上的房子，幾乎都要半年以上才能售出。"

  這樣的情況似乎並非僅出現在廣州，深圳、上海、北京等地的高價樓盤都清一色地出現"有價無市"的案例。"如果出現大面積的有價無市，這說明房價漲幅已經超出居民經濟收入增長速度。"亞銀國際首席分析師李大偉表示，按照香港房屋通行公式計算，當一個傢庭的收入超過1/3用於房屋支付，這已經對該傢庭生活品質造成很大壓力，如果超過1/2用於房屋支付，傢庭生活已經處於危險狀態，因為已難以留存積蓄。

  以一套300萬元的房產為例，如果房貸在150萬元，20年期的月供達到1.12萬元；如果房貸在200萬元，20年期的月供就達到1.5萬元以上，這意味著傢庭月收入達到3.3萬~4.5萬元。"無論是全球哪個城市，居民的傢庭月收入如果達不到這個水準，他們就會選擇放棄置業。"李大偉表示，如果城市某一區域的房價高企難有成交，這就反映當地的居民現有收入或者預期收入已經與房價脫鉤。

  "主要是開發商有意控制銷售速度。"針對目前各大城市房地產銷售行情的轉淡，中原地產市場研究總監張大偉如此表示。國傢統計局的數據顯示，2013年前11個月，商品房銷售面積同比增長20.8%，增速比前10個月回落1個百分點。

  究竟有多少像老林一般從樓市撤出的資金，暫時無法統計。但在一些券商以及理財師的數據庫中，近期這類案例開始逐漸增多。"我們留意到有一些房地產資金開始流入股市。"申銀萬國研究所的一位研究員如是道。而一傢股份制銀行私人理財部門的員工也向記者表示，開始有客戶把不動產的投資資金轉移到有價證券或者境外的投資產品。"我服務的三十幾個客戶中，近期有7個把房地產資金轉移到其他產品中。"該人士認為，這或有成為趨勢的苗頭。

  老林也表示，賣出房子後的資金他打算投資在一些固定收益產品中，房產即使還會考慮，"但也必須總價低、易轉手"。

  張大偉認為，2013年前11月絕大部分房企都已經接近完成任務，預計年末大部分房企很可能放緩供應，此情況會持續到2014年年初。

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